2014年房地产商场运转局势回忆

2019年01月16日


近来,国家统计局发布了2014年度经济数据,包括全国房地产数据。从经济层面看,2014年全国GDP实际增加7.4%,创了1991年以来24年新低,阐明我国经济正在阅历由高增加转向中增加的“阵痛期”,正如蛇蜕皮相同,不阅历阵痛,也就难以获得重生。发达国家皆走过这样的进程,特别是日韩等东亚国家更为典型。

经济增幅下滑,与房地产商场降温有必定联系。经济增加有所谓的“三架马车”:出资、消费和净出口。2014年,对经济增加连累最大的是出资,全国固定资产出资同比增15.7%,比较2013年19.6%,降幅显着。而导致出资降速的“首恶”,正是房地产,2014年全国房地产开发出资增加10.5%,比较2013年的19.8%,降幅愈加显着。因而,在很大程度上,是房地产业连累了经济增加。

那么,2014年的房地产商场,是否真如许多人预期的那样崩盘了吗?非也!大体而言,房地产目标体系可分为两类:商场目标和建造目标。从建造目标来看,2014年的确比较糟糕。

其一,2014年,全国房地产开发企业房子新开工面同比下降10.7%,而2013年同比上涨13.5%。回忆曩昔十几年,除了2014年,只要2012年呈现7.3%的同比跌落,也即2014年房子新开工增幅,创了曩昔十几年最低值,反映了房企拓宽不活跃,一起也包括有保证性安居工程推动节奏放缓的要素。

其二,2014年房地产开发出资增加10.5%,创了1998年以来最低值。因为房地产出资与建造活动,能够拉动上下游几十个职业,所以正是这两个目标的反常低迷,严峻拖了经济后腿。

从商场目标来看,2014年还不算很糟。其一,2014年全国商品房出售面积同比下降7.6%,而2013年增加17.3%,比较而言,的确大降温;但比较2008年14.7%的降幅,又不算特别凄惨。

其二,2014年全国商品房出售均价上涨1.4%,尽管涨幅远小于曩昔多年的平均水平,但毕竟没有全体跌落,相同强于房价跌落1.7%的2008年。在2014年楼市如此不景气的情况下,全国房价根本平稳,已适当不易。

其三,2014年全国房地产开发企业土地置办面积同比下降14%,房市降温后,开发商拿地热心敏捷下降,但这一跌幅要小于2008年的18.9%,也小于2012年的19.5%。

其四,2014全国房地产开发企业土地置办均价同比增加17.5%,仅比2013年回落5.5个百分点,且高于曩昔十几年平均涨幅,大幅强于相同是楼市降温的2011年:地价跌落2.3%。“房冷地热”现象,有些古怪,特别是一线城市土地溢价率仍然较高,这点显着差异于2011年,这让那些想要弥补“面粉”的开发商,利诱、无法、苦楚。

其五,全国70个大中城市房价指数,2014年5月开端环比跌落,也即入冬,并于7月环比跌幅创近十几年最大值:1.2%。但这以后,环比跌幅持续收窄,12月份只要0.4%,其间一线城市全体看已首先止涨反弹。假如看二手房,则一线城市已于11月份止跌。所以,一线城市最佳抄底时刻应是9月和10月!

其六,全国一二线城市的商品住宅成交量,2014年前三季度阅历了显着缩短,但随着9月30日“央四条”的出台,10月份成交放量,12月更创年内最大成交量,其间部分城市创了前史最高值,商场见底反弹痕迹显着。

总而言之,回忆2014年,房地产业全体呈现显着降温,但咱们有必要理性而全面的看待许多目标,建造类指类的确很差,创了1998年以来的新低,对经济增加构成显着冲击。但商场类目标并不算太糟,至少强于2008年,并且一二线城市已于四季度呈现成交量复苏态势。当然,就商场类目标而言,也有必要看到广阔三四线城市库存压力仍然山大,许多楼盘滞销,许多中斗室企还在苦苦挣扎,甚至有老板被逼跑路。

展望2015年,房地产业必定强于2014年。从外部环境看,经济持续走弱,2015年GDP增幅或许下滑至7.3%,但也留意了保增加压力巨大,财政政策和货币政策还将持续宽松,特别是降息降准将有助于楼市企稳反弹。由此也会传导至个人房贷,必将进一步宽松,针对大型优质开发商的融资,也会有所放松。MBS、专项债、REITs等金融工具的树立与推动,将为房地产输入更多中长期的流从职业内部局势看,房地产调控还将沿续2014年放松的气势,应该还会进一步加强,特别那些商场偏弱的二三线城市。而商场类目标,还会持续好转,全国商品房成交面积与均价,全国购地面积与均价,体现皆强于2014年。而2014年十分糟糕的建造类目标,开发出资与新开工,将会有所企稳,或许不会显着反弹,但至少不会显着持续恶化了。

中长期来看,我国房地产业自2011年就已离别黄金白银时代,关于商场特别是房价涨幅,不宜抱过高希望。但就短期而言,2012年全国楼市全体见底企稳,一线和部分二线城市必定复苏上行,其间房价也会呈现必定起伏的上涨